Kauza bývalého šéfa Lesní správy Lány Miloše Baláka týkající se stále trvajícího, podezřele výhodného nájmu vily v majetku Lesní správy zřejmě jen tak neskončí. Byť nové vedení nájem začátkem léta vypovědělo a v uplynulých dnech Balákovi nařídilo dům vyklidit do půlky srpna, ten se z domu vystěhovat nehodlá a požaduje soudní přezkum platnosti výpovědi. Na co se soud zaměří a jaký další scénář lze očekávat? Dle analýzy advokáta Machačky je stěhování Baláka z vily v nedohlednu.
Miloš Balák za nemovitost v majetku Lesní správy Lány o rozloze 250 m2 platí jen 6 300 Kč měsíčně. Smlouvu si ještě před změnou vedení nechal prodloužit do roku 2025. Z takto výhodného nájmu by se asi nechtělo nikomu, byť Balák argumentuje především zdravotními důvody, a to rakovinou tlustého střeva.
Protože se jedná o nájem nemovité věci určené k zajištění bytových potřeb, je zde nájemce právem poměrně silně chráněn a takový nájem (podobně jako třeba nájem bytu) nelze ukončit jen tak. Pronajímatel pro výpověď musí mít konkrétní zákonný důvod.
Nevíme přesně, co Lesní správa Lány uvedla ve výpovědi jako důvod. Podle informací, které se objevily v médiích, by mezi důvody měly být zahrnuty Balákovy trestní kauzy, ve kterých byl odsouzen. To by teoreticky mohlo výpovědní důvod představovat, je to však přinejmenším krajně sporné a i vzhledem k Balákovu omilostnění jde o situaci natolik unikátní, že nelze vůbec předvídat, jak to soud vyhodnotí.
Co ale víme s jistotou, je, že ať už bylo výpovědním důvodem cokoliv, Miloš Balák má za to, že se tomuto důvodu může úspěšně bránit. Zákon mu totiž přiznává právo do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla, navrhnout soudní přezkum výpovědi, čehož také využil.
Z vyjádření místopředsedy Okresního soudu v Kladně totiž víme, že Balák podal dne 14. června 2023 žalobu na neplatnost výpovědi z nájmu domu. Žaloba byla sice podána k místně nepříslušnému soudu, to však nic nemění na tom, že po postoupení k projednání žaloby dojde, pokud Balák zaplatí soudní poplatek.
Výpověď chci dostat, co nejpozději to jde
Spornou je v tomto případě nejen otázka platnosti výpovědního důvodu, ale také otázka okamžiku doručení výpovědi. Balák totiž tvrdí, že mu výpověď byla doručena až 3. května, což by znamenalo, že tříměsíční výpovědní doba uplyne až v srpnu, nikoliv v červenci, jak je přesvědčena Lesní správa Lány. Ta totiž údajně Balákovi výpověď doručila osobně už na konci dubna, přičemž on si ji odmítl převzít s tím, že mu ji mají zaslat poštou, což se následně také stalo.
Obecně však platí, že odmítnutí převzetí výpovědi dané osobně neznamená, že by výpověď nebyla doručena. Je tomu právě naopak. Je otázkou, zda nájemní smlouva tento způsob doručování výpovědi nevyloučila. V takovém případě by měl Balák pravdu a výpovědní doba by skutečně končila až v srpnu.
Otázka okamžiku doručení výpovědi je tedy právně významná, nicméně její vyřešení zřejmě nebude jádrem sporu. Tím bude to, jestli je výpověď z nájmu platná. Až v případě, že ji soud shledá platnou, se tak bude řešit, zda výpovědní doba uplynula Balákovi v červenci či v srpnu.
Klíčové tedy bude posouzení, zda ve výpovědi uvedené důvody jsou oprávněné, či nikoliv. K tomu se z právního pohledu v současné chvíli vyjádřit nedá, protože tyto důvody neznáme a ani nevíme, jakou úpravu ukončení smlouvy obsahovala nájemní smlouva. Je však jisté, že podáním žaloby si Balák minimálně „koupil čas“.
Co když se Balák odmítne vystěhovat?
Je tedy zřejmé, že v nejbližší době k jeho vystěhování nejspíše nedojde, minimálně tedy ne dříve, než rozhodne soud o platnosti výpovědi. Ten může buď rozhodnout o neoprávněnosti výpovědi (pak by Miloš Balák měl stále platnou nájemní smlouvu až do roku 2025), nebo žalobu naopak zamítnout. Pak by měl Balák teoreticky nemovitost bezodkladně vyklidit.
Pokud by se i přesto Balák odmítl z nemovitosti vystěhovat, tak ho nesmí Lesní správa Lány vystěhovat jen tak, svépomocí, ale musí postupovat cestou samostatné žaloby na vyklizení. To samozřejmě potrvá minimálně další měsíce a i v případě úspěchu by bylo nutné vyčkat na exekuční vyklizení, pokud by se Balák lidově řečno „zabejčil“ a odmítal nemovitost opustit, což by konečný okamžik jeho „vyklizení“ ještě více oddálilo.
Výpověď mohou zneplatnit i formální nedostatky
Je možné, že naplnění výpovědního důvodu (ať již byl jakýkoliv) nebude zcela jednoznačné, a nelze tak ani předvídat, jak soud rozhodne. Soud navíc může prohlásit výpověď za neplatnou (případně za zdánlivou) i z jiných důvodů, a to formálních. K tomu by mohl přistoupit např. tehdy, pokud by neobsahovala poučení o právu nájemce podat námitky proti výpovědi či podat žalobu o přezkum její oprávněnosti k soudu, případně pokud by výpovědní důvod nebyl srozumitelný. Naplnění formálních obsahových náležitostí výpovědi pak rovněž není z dostupných zdrojů jasné a nelze tak zcela vyloučit ani tuto eventualitu, byť lze samozřejmě očekávat, že Lesní správa Lány by měla být schopna formálně správnou výpověď připravit.
Autor je advokátem kanceláře Kučera & Associates.
