V polovině května vláda představila konsolidační balíček a od té doby se vedou debaty o možných dopadech téměř šedesátky opatření a také o jejich finální podobě. Jak to ovlivní investiční trh a trh s nemovitostmi?
Jak hodnotíte vládní balíček a která opatření mají podle vás ekonomický smysl?
Balíček by podle mě měl reagovat na akutní situaci ve státním rozpočtu, kde je za prvních pět měsíců neuvěřitelný schodek 271,4 miliardy korun. Bohužel, představená opatření se týkají až příštího roku a let následujících. A i když sečteme všechna navrhovaná opatření, ani současný problém nám to nevyřeší. Jsem zastáncem teze, a data to potvrzují, že hlavní problém státního rozpočtu je na výdajové straně, a tam by tedy měla opatření primárně směřovat. Balíček se ale věnuje spíše příjmové straně. To by mohla být nějaká reziduální složka, kdy můžeme dořešit tu či onu jednotlivost, ale nemůže to být to hlavní. Jak se i ukazuje v debatách k představeným návrhům, mělo by tu být nějaké jednoduché, palcové pravidlo. Protože jakmile „vyzobete“ několik opatření, aktivují se různé zájmové skupiny, které se snaží dokládat, že právě to či ono nemá být součástí balíčku, že to má mít výjimku atd. Balíček je spíše směsice ad hoc poskládaných návrhů, které se snaží vytvářet dojem, že tvoří nějaký kompaktní celek. Ale netvoří. Mělo by to spíš vznikat obráceně – vláda by měla mít nějakou ideu a z ní by pak vycházela jednotlivá opatření.
A jaký je tedy vztah balíčku k investičnímu trhu jako takovému? Bude mít dopad na investiční produkty?
Další paradox. Balíček vůbec neobsahuje skutečnou ekonomickou analýzu, v tom širokém slova smyslu. Je v něm bezesporu řada opatření, ať už co se týče daní, jež se dotýkají podnikového sektoru a které znepříjemňují investice. Vzhledem k tomu, v jakém problému státní rozpočet nyní je, je jejich rozpočtový dopad zcela marginální. Mohou ale výrazně nabourat a destruovat investiční rozhodování a jednotlivé trhy. Daně nejsou jen finanční, účetní prvek. Ale také motivují či demotivují k ekonomické aktivitě, investicím, únikům do šedé zóny atd. To ale zohledněno nebylo.
Mezi navrhovanými opatřeními je i zvýšení daně z nemovitosti, a to až na dvojnásobek. Jaká zátěž to bude pro firmy vlastnící nemovitosti?
Daň z nemovitosti byla v posledních letech v objemu přibližně 10 miliard korun, což není ani jedno procento příjmů státního rozpočtu. Otázka zní: když zdvojnásobíme daň z nemovitosti, vybereme dvojnásobně více? Vláda z hlediska daňového výběru sáhla k něčemu z jejího hlediska logickému a snadnému – drtivá většina lidí u nás totiž bydlí ve vlastním, takže se to dotkne velké části obyvatel. A na rozdíl od ostatních daňových úprav se tomu dá těžko uniknout. Naivní je představa některých politiků, že to dopadne na ty „zlé“ velké investiční skupiny a firmy či nemovitostní fondy – v konečném důsledku to bude mít vliv třeba na nižší výnos pro investora. A tím je i drobný střadatel, tedy třeba člověk, jenž si například spoří na důchod. Čili závěrečný efekt to bude mít i na domácnosti a jednotlivé obyvatele.
Jak konkrétně by to tedy podle vás mohlo zahýbat s celkovým nemovitostním trhem?
Nemyslím si, že jde z tohoto pohledu o zásadní prvek na zahýbání s trhem. Ale je to další kapka, kdy stát nejrůznějšími opatřeními destruuje investiční rozhodování. Spolu s konsolidačním balíčkem byla představena i opatření důchodového systému. Nikdo asi nečeká, že dojde k zásadní systémové změně, že se uskuteční nějaká skutečná reforma. A tak pokud si někdo chce zajistit slušný důchod, musí jednat sám a investovat. Jednou z forem, která je u nás velmi populární, jsou právě investice do nemovitostí. A daň z nemovitostí je jedno z opatření, jež to investiční rozhodování nabourávají. A stát ho nabourává i dalšími jednotlivostmi: třeba tím, že upřednostňuje určité způsoby investování, které možná měly smysl v devadesátých letech, kdy byl finanční trh nerozvinutý, chyběla finanční gramotnost. Není pro to ale důvod, svět se posunul. Takže můj názor je, že by stát měl spíš vycouvat minimálně z doplňkového důchodového pilíře a dát lidem větší volnost; ať se sami rozhodnou, jakým způsobem si na důchod budou spořit.
Kde vnímáte hranici přípustného zásahu státu a kde už to škodí? O čem si myslíte, že může v rámci nutných úspor prospět?
Nutných úspor? V tom balíčku žádné skutečné úspory nejsou, vláda neuspořila ještě ani korunu. Jenom řekla, že v rozpočtu na příští rok eventuálně sníží výdaje o nějakou částku. Ale už jsem zmínil, že státní rozpočet letošního roku těmihle úpravami ve výdajích vůbec dotčený není. Z mého pohledu by se tedy měly výdaje vrátit na úroveň loňského roku. To by měl být první zásadní krok, jejž by vláda měla udělat. Snížení výdajů také znamená, že se vláda stahuje z ekonomiky. To naše ekonomika potřebuje. Potřebuje dostat určité nadechnutí. Naopak představená daňová opatření znamenají, že se stát do této oblasti více vměšuje.
A jestli chceme více zdanit majetek a méně práci, jestli chceme odstranit daňové výjimky – určitě to dělejme, mějme jen jednu sazbu DPH. Ale primární důvod daňových úprav by neměl být fiskální, tedy rozpočtový výběr, ale to, že chceme ekonomiku více rozhýbat, dát jí větší investiční aktivitu. Naše pomalá oživení po krizích (jedna z vůbec nejpomalejších v Evropě) dokládají, že ekonomika má strukturální problém a není třeba ho ještě zvětšovat.
Jak do toho všeho promlouvá euro, na něž ve svém hospodaření přechází mnoho firem?
Tento efekt tu byl primárně v druhé půlce minulého roku, kdy byl rozdíl mezi úrokovými sazbami v eurozóně a v českých korunách opravdu enormní. To samozřejmě motivovalo podnikový sektor k tomu, aby se snažil o úvěrové financování v eurech. Jde o nepřímý efekt strategie, kterou zvolila centrální banka. Ta se totiž tehdy rozhodla dlouhodobě držet spíš politiku vyšších úrokových sazeb, ale po delší dobu než mít ještě výrazně vyšší úrokové sazby, ale kratší dobu, a pak je eventuálně snížit. Firmy počítaly, že tu vyšší sazby budou dlouho, a začaly konat. A co se stane, když podnikový sektor uniká do eurového financování? Uniká také z české měnové politiky. Neboli to, jak působí úrokové sazby centrální banky na konečný cíl, tedy na inflaci, bude v tom budoucím období obtížnější. Protože velká část podnikového sektoru je v eurech a změna korunových úrokových sazeb na něj nebude mít tak velký vliv.
Na nemovitostním trhu vidíme mírný pokles cen. Jak si stojíme a co čekat?
Říká se, že průměr snese vše. Nemovitosti nejsou homogenní produkt. Jinak se chová komerční nemovitost a jinak rezidenční. A jsou nové projekty a „staré“ nemovitosti. Právě u těch vidíme pokračující pokles cen a také výrazně nižší poptávku po koupi. U nových projektů ale prostor pro větší pokles cen nevidím. Pokud totiž developer ještě nezačal stavět, je otázka, zda ho nepozdržet a nepočkat na výhodnější dobu. Anebo ho rozjet teď, ale za nižší ceny. A ta první varianta je bezesporu výhodnější… I s ohledem na úrokové sazby nebo ceny stavebních prací. A jelikož na trhu rezidenčních nemovitostí a bytů máme dlouhodobě převis poptávky nad nabídkou, jakmile se hypoteční trh opět nastartuje, dojde určitě k významnému oživení poptávky a tomu se přizpůsobí i nabídka. Ale nečekejme, že ceny novostaveb budou klesat.
Co se ale asi stane, že pomyslné nůžky mezi cenami nemovitostí a příjmy se zase více přiblíží. Takže v delším období růst cen nemovitostí nebude tak dramatický a bude více kopírovat růst příjmů. U komerčních nemovitostí také není důvod k významnému poklesu; tam se ceny odvíjejí od toho, jak se daří nájemcům. U logistických staveb je i v českém prostředí stále velká poptávka. U maloobchodních prostor je po covidovém zhoupnutí vidět návrat na předcházející úroveň. U kancelářských prostor sice znamenal covid změnu v uvažování firem, hlavně v tom, jak pracovní prostor uspořádat. Navíc je tento trh hodně koncentrovaný do Prahy a do Brna, a zásadní korekci v řádu desítek procent tedy nečekám ani tady.
Závěrem – jak byste lidem radil investovat na důchod?
Doporučuji si ujasnit, na co investuji, jaký mám investiční horizont a jak vnímám riziko. A tomu vybrat správné aktivum. Každý to máme jinak, neexistuje žádné univerzální pravidlo. Určitě jsem pro nějakou diverzifikaci, pořád platí nedávat všechno do jednoho košíku. Asi tu největší část by člověk měl mít v něčem, co je relativně konzervativní, dlouhodobé a co přináší nějaký stabilní výnos. V českém prostředí jsou to právě ty nemovitosti, do nichž může člověk investovat buď sám, nebo prostřednictvím nemovitostních fondů, kterých je tu celá řada.
