Problematika nájmu bytu se týká drtivé většiny lidí. Ačkoliv pozorujeme vzrůstající trend bydlení ve vlastním, v nájmu žije téměř 1,4 milionu domácností. Nájemce se ve vztahu s pronajímatelem považuje za slabší smluvní stranu a vztahuje se na něj zvláštní právní ochrana. Článek vznikl ve spolupráci s platformou Právo21.
- Nájemní a podnájemní smlouva bytu a domu
- Pronájem bytu cizinci
- Dodatek ke smlouvě
- Předání bytu
- Vstup pronajímatele do bytu nájemce
- Běžná údržba a opravy bytu
- Nájem na dobu určitou a na dobu neurčitou
- Zvyšování nájemného
- Družstevní byt a jeho specifika
- Ukončení nájmu bytu
- Dohoda o ukončení nájmu
- Výpověď ze strany nájemce
- Výpověď ze strany pronajímatele
- Přechod nájmu
- Odevzdání bytu, jeho vyklizení a protokol o předání bytu po skončení nájmu
Nájemní a podnájemní smlouva bytu a domu
Nájem vzniká písemnou smlouvou, která vymezuje vzájemná práva a povinnosti smluvních stran. Nájemce se zavazuje platit nájemné a pronajímatel přenechává byt do dočasného užívání nájemci.
Může se stát, že se strany dohodnou na uzavření smlouvy pouze ústně. Nájemce je dle občanského zákoníku chráněn tím, že neplatnost této ústní smlouvy může namítat pouze on, nikoliv pronajímatel. Nájemce by ale měl na písemné smlouvě vždy trvat. Písemná forma ulehčí případné budoucí spory a zároveň lépe ošetří vzájemné vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem. Jak se říká, co je psáno, to je dáno.
V praxi dochází k zaměňování pojmů nájem, podnájem, případně pronájem. Zjednodušeně lze říct, že v případě, kdy podepisuji smlouvu s majitelem bytu (pronájem bytu od majitele), jedná se o smlouvu nájemní (nájem).
Pokud dává prostor k užívání sám nájemce, který má nájemní smlouvu (tj. byt je již této osobě přenechán k užívání), a přenechává celý byt či jeho část, jedná se o smlouvu podnájemní (podnájem).
Ke vzniku podnájmu je tedy nutné, aby daná věc (byt) již byla v nájmu. Termín pronájem nemá z právního hlediska žádný význam. Zkráceně se jedná o vztah mezi majitelem bytu a jeho nájemníkem. Správnější je ale použít spíše termín nájem nebo podnájem, dle výše uvedeného rozdělení.
Smlouva o podnájmu nemusí být na rozdíl od smlouvy nájemní písemná – stačí tedy její uzavření v ústní formě. U podnájmu buďme nanejvýš opatrní. Mezi vlastníkem bytu a podnájemcem nevzniká žádný právní vztah (nemají mezi sebou uzavřenou smlouvu) a je to právě nájemce, který odpovídá za osobu podnájemce pronajímateli. Podnájemce by si měl dát pozor na to, že podnájem zaniká spolu s nájmem. Když se nájemce bude muset vystěhovat, spolu s ním bude muset odejít i podnájemce. Podnájemcovo právo je totiž ve své podstatě slabší než právo nájemcovo, odvozuje se od něj, a tedy podnájemce nemůže mít nikdy silnější právo než nájemce.
V praxi může docházet k obcházení zákona, kdy pronajímatel uzavře nájemní smlouvu se svým blízkým a ten následně byt podnajme. V případě, že bude chtít pronajímatel byt volný, stačí mu uzavřít dohodu o ukončení nájmu s nájemcem či nájemní smlouvu vypovědět a podnájemce se bude muset bez dalšího z bytu vystěhovat. Touto praktikou dochází k obcházení ustanovení občanského zákoníku chránících nájemníka bytu, podle kterých se nepřihlíží k ujednáním zkracujícím práva nájemce. Ochrana by se měla pojímat natolik široce, že pokryje i ochranu podnájemníka před nastíněnou praktikou.
Pozornost je třeba věnovat podnájmu i z druhé strany, a to strany nájemce, jež chce byt dát do podnájmu (někdy se též setkáme s pojmem podnajímatel). Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu (typicky pokoj), pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Pokud však nájemce v bytě trvale nebydlí, musí získat souhlas vlastníka bytu. Žádost o souhlas i souhlas samotný vyžadují písemnou formu. Pokud není ve smlouvě sjednán souhlas s podnájmem, má se souhlas za daný, nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti ve lhůtě jednoho měsíce. Doporučujeme důkladně prostudovat vaši nájemní smlouvu.
Vzory jednoduchých nájemních smluv i smluv podnájemních lze najít na internetu, jejich využívání neprávníky se ale spíše nedoporučuje. Návrh smlouvy většinou předkládá pronajímatel a nájemce se o ni nemusí starat. Nájemce by však měl být obezřetný a vyčlenit si dostatek času na prostudování předložené smlouvy a případnou konzultaci s odborníky. Pokud se nechceme spoléhat na vzory na internetu, případně na to, že dokážeme vytvořit kvalitní dokument sami, lze jenom doporučit odbornou pomoc advokáta.
Pronájem bytu cizinci
Zvláště ve větších městech připadá v úvahu pronájem bytu cizincům. Často se jedná o zahraniční studenty, kteří v České republice přebývají v rámci studijních pobytů, či zahraniční pracovníky. Za cizince se považuje každý, kdo není státním příslušníkem naší republiky, tedy i občané Slovenské republiky. Smlouva uzavřená s cizím státním příslušníkem má svá specifika a pronajímatel má nad běžnou právní úpravu další povinnosti.
Pronajímatel musí nahlásit cizinecké policii, že pronajal svůj byt cizinci. Mezi další specifické povinnosti patří oznámení úmrtí ubytovaného cizince cizinecké policii, vystavení potvrzení o ubytování na žádost cizince a zajištění ubytování přiměřené úrovně. Stejně tak je nutné cizince z ubytování odhlásit. Skutečnost, že je nájemní smlouva/doklad o ubytování vystaven na dobu určitou, která již uplynula, v žádném případě neznamená automatické zrušení údaje o místě hlášeného pobytu cizince. V podrobnostech lze odkázat na oficiální web Ministerstva vnitra ČR.
Dodatek ke smlouvě
Dodatek ke smlouvě je dokument, který doplňuje či mění nájemní smlouvu. Často se jím prodlužuje smlouva uzavřená na dobu určitou nebo mění výše nájemného. Stejně jako smlouva samotná, i dodatek musí mít písemnou formu a zejména nájemce by na ní měl trvat. Vhodné (nikoliv povinné) je dodatky číslovat (dodatek č. 1, dodatek č. 2…) a stejně tak označit, zda se jedná o dodatek k celé smlouvě, či její části (dodatek k bodu 2. 3. smlouvy). Počet dodatků není zákonem omezen, avšak pro přehlednost je v některých momentech lepší navrhnout uzavření nové smlouvy a zrušení původní, namísto sepsání dalšího dodatku.
Předání bytu
Den, ve který nám má pronajímatel předat byt, zpravidla určuje nájemní smlouva. Pokud tomu tak není, je pronajímatel povinen předat byt první den měsíce následujícího po dni, kdy smlouva nabyla účinnosti. V rámci tohoto procesu by mělo dojít k předání klíčů od prostoru způsobilého k užívání. Spolu s převzetím klíčů doporučujeme sepsání předávacího protokolu, ve kterém zachytíte stav bytu a vybavení při započetí nájmu. Může se však stát, že byt není v den počátku nájmu způsobilý k užívání. V takovém případě má nájemce právo odmítnout nastěhování.
Vstup pronajímatele do bytu nájemce
Nedotknutelnost obydlí je jednou ze základních lidských svobod a bez povolení do něj lze vstoupit pouze za přísných podmínek. Vlastník bytu má právo přístupu do bytu ve dvou situacích. Vyžaduje-li to technický stav nemovité věci, tj. potřeba její opravy nebo údržby, nebo pokud to vyžadují právní okolnosti. Právní okolností je například povinnost nájemce umožnit vlastníkovi vstup do bytu nebo domu v době tří měsíců před skončením nájmu, a to za účelem prohlídek dalších zájemců.
Obvykle si pronajímatel nechává klíč od vašeho bytu pro naléhavé situace (havárie vody, plynu apod.). Vhodnou praxí je při předání bytu převzít svůj svazek klíčů a pronajímatelův svazek zapečetit do obálky, skrze kterou se obě strany smlouvy podepíšou, aby bylo znatelné, zda pronajímatel pečeť porušil, či nikoliv.
Často se však v praxi stává, že někteří pronajímatelé nerespektují nedotknutelnost obydlí a do pronajatého bytu uskutečňují výpravy častěji, než je zdrávo. Pronajímatel může neoprávněným vstupem do bytu nájemce naplnit skutkovou podstatu trestného činu porušování domovní svobody či neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo nebytovému prostoru.
Běžná údržba a opravy bytu
Pronajímatel udržuje byt a dům po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy, které vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb.
Drobné opravy vymezuje nařízení jednak věcně a jednak podle výše nákladů na opravu. Věcné vymezení znamená, že je přímo v nařízení uvedeno, co je a co není drobnou opravou. Na základě tohoto věcného vymezení se za drobné opravy považují například opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů nebo zásuvek rozvodů datových sítí. Dále pak opravy odsavačů par, digestoří, sprch, umyvadel, výlevek či van. Drobnou opravou podle výše nákladů se rozumí všechny opravy do 1000 Kč.
V případě, že se oprava nepovažuje za drobnou, musí se nájemce obrátit na pronajímatele a žádat odstranění vady. Pokud pronajímatel neodstraní řádně poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu od oznámení, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.
Zároveň nařízení stanovuje roční limit oprav hrazených nájemcem. V případě, že součet nákladů za drobné opravy přesáhne v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy a nájemce je hradit nemusí.
Nájem na dobu určitou a na dobu neurčitou
Nájem bytu rozlišujeme na dobu určitou a na dobu neurčitou. Každá z těchto variant má své výhody a nevýhody. Výhodou nájmu na dobu určitou, kterou oceňuje většina pronajímatelů, je, že po uplynutí doby stanovené ve smlouvě závazek končí a oni se mohou rozhodnout, zda nájemce vymění za jiného, či nikoliv. Tuto výhodu mohou oceňovat i někteří nájemci, například studenti, kteří vědí, že byt potřebují do určitého data a poté se budou chtít vystěhovat.
Nájem na dobu určitou se zpravidla uzavírá na jeden rok. V případě, že obě strany i po skončení této doby chtějí v nájmu pokračovat, bývá uzavřena nová smlouva (opět na jeden rok či již na dobu neurčitou). S novou smlouvou však mohou vždy přijít nové podmínky a zvýšení nájemného.Pokud nájemce pokračuje v užívání bytu i po uplynutí doby, na niž byl nájem sjednán, a pronajímatel ho k opuštění bytu písemně nevyzve ve lhůtě tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit, platí, že nájem byl znovu sjednán na stejnou dobu, na jakou byl ujednán dosud, nejvýše však na dobu dvou let.
Nájem na dobu neurčitou je pro pronajímatele více svazující. V případě smlouvy na neurčito má totiž jen velmi omezené možnosti na její vypovězení. Smlouva na dobu neurčitou je naopak výhodnější pro nájemce, který může odejít téměř kdykoliv, a to dokonce i bez uvedení důvodu. Musí ale dodržet zákonem stanovenou tříměsíční výpovědní dobu. Výhodou pro nájemce je i jistota, resp. zajištění jeho bytové potřeby na dlouhou dobu. Nájemce se tedy nemusí strachovat, co s ním bude za rok či dva, pokud smlouva na dobu určitou nebude prodloužena.
Zvyšování nájemného
Občanský zákoník obsahuje limity pro jednostranné zvýšení nájemného ze strany pronajímatele. Zvýšit lze nájemné za poslední tři roky maximálně o 20 %. Pokud nájemce souhlasí, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné. V případě, kdy nájemce nesouhlasí (či se do dvou měsíců od dojití návrhu nevyjádří), může se pronajímatel obrátit na soud. Pro soud však limit 20 % neplatí. Soud určuje nájemné podle lokality a času pronájmu u obdobných bytů. Limity se vztahují na nájem na dobu neurčitou i dlouhodobý nájem na dobu určitou.
Družstevní byt a jeho specifika
Specifičnost družstevního bydlení se projevuje v postavení obou smluvních stran – vlastníka bytu (družstva) i nájemce. Při nabídce prodeje družstevních bytů se můžeme setkat v inzerci s tím, že byt může být v brzké době převeden do osobního vlastnictví. Je však vhodné říci, že k převedení velmi často nedojde. Jednotlivé byty tak nejsou ve vlastnictví člena družstva, ale družstva jako celku (nedochází tak k prodeji bytu jako takového, ale pouze k prodeji členského podílu v družstvu).
Z výše uvedeného vyplývá, že člen družstva se nachází v pozici nájemce. Pokud zřídí užívací právo další osobě, tato osoba není v pozici nájemce, ale podnájemce. Družstvo, jakožto pronajímatel a vlastník bytu, je oprávněno se k podnájmu vyjádřit. Důležitým dokumentem, který je vhodné před nabídnutím bytu k podnájmu prostudovat, jsou stanovy družstva. Družstvo v nich může určit podmínky pro podnájem bytu, vyhradit si předchozí souhlas s podnájmem nebo stanovit jeho úplný zákaz.
Ukončení nájmu bytu
Nájem na dobu určitou nejčastěji zaniká uplynutím doby, jež byla ve smlouvě sjednána. Mimo níže uvedené způsoby, které jsou upraveny v občanském zákoníku, může nájem skončit výkonem rozhodnutí prodejem nemovitých věcí dle občanského soudního řádu, vyvlastněním dle vyvlastňovacího zákona a výpovědí nájemní smlouvy insolvenčním správcem dle insolvenčního zákona.
Dohoda o ukončení nájmu
Dohoda může být jedním z nástrojů, jak řešit situace, na něž nedopadá zákon. V daném případě je nutné spoléhat na dobré mezilidské vztahy a slušnost. Dohodu je vždy lepší uzavřít písemně, a to pro případ možných budoucích sporů. V dohodě lze stanovit ukončení nájmu ke konkrétnímu dni.
Výpověď ze strany nájemce
V případě nájmu na dobu neurčitou může nájemce vypovědět nájem bez uvedení důvodu s tříměsíční výpovědní dobou. Nájem na dobu určitou není snadné výpovědí ukončit před sjednanou dobou nájmu, existuje však výjimka. Změní-li se okolnosti, z nichž strany při uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou vycházely, a po nájemci nelze požadovat, aby v nájmu pokračoval, může ji vypovědět v tříměsíční výpovědní době. Pro představu lze uvést modelovou situaci, kdy uzavřete nájemní smlouvu na tři roky, protože jste dostali práci například v Praze. Zaměstnavatel vás však po roce přesune do Karviné a pro vás není možné pravidelně dojíždět. Podobným případem je změna zdravotních poměrů.
Výpověď ze strany pronajímatele
Pronajímatel nikdy nemůže na rozdíl od nájemce vypovědět nájemní smlouvu bez uvedení výpovědního důvodu. Zároveň s výpovědí musí nájemce poučit o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a o možnosti navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Zákonné výpovědní důvody nesmí být ve smlouvě rozšířeny. Některé jsou společné pro nájem na dobu určitou i neurčitou, některé lze využít pouze u nájmu na dobu neurčitou.
Výpověď z nájmu bytu ve tříměsíční výpovědní době lze dát nájemci se smlouvou uzavřenou na dobu určitou nebo neurčitou, poruší-li hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu či je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází. Výpověď může nájemce též dostat, pokud má být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu (který však občanský zákoník blíže nedefinuje). V daném případě půjde o obdobný důvod co do intenzity a zásahu jako u výše jmenovaných.
U nájmu na dobu neurčitou jsou výše uvedené důvody rozšířené. Výpověď s tříměsíční výpovědní dobou může pronajímatel zaslat též, pokud byt potřebuje užívat sám nebo jej potřebuje jeho manžel, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno. Shodně pak v případě potřeby bytu pro příbuzného pronajímatele nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. Tuto potřebu musí pronajímatel prokázat.
Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Pronajímatel je povinen uvést, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinnosti.
Přechod nájmu
Občanský zákoník pamatuje i na smrt nájemce. Zemře-li nájemce a nejde-li o společný nájem bytu, přejde nájem na člena nájemcovy domácnosti, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. Je-li touto osobou někdo jiný než nájemcův manžel, partner, rodič, sourozenec, zeť, snacha, dítě nebo vnuk, přejde na ni nájem, jen pokud pronajímatel souhlasil s přechodem nájmu na tuto osobu.
Pokud na jednu z těchto osob nájem přejde, dojde ke vstupu této osoby na místo původního nájemce (je vázána stejnou smlouvou jako nájemce původní) a nájem trvá dva roky. Právní úprava však myslí na zranitelnější nájemce, na které může nájem přejít. Jsou jimi senioři nad 70 let, u kterých není nájem časově omezen, a osoby mladší 18 let, jimž nájem skončí dosažením 20 let.
Odevzdání bytu, jeho vyklizení a protokol o předání bytu po skončení nájmu
Po skončení nájmu je nutné odevzdat byt pronajímateli. Není povinností sepsat předávací protokol, avšak jeho sepsání lze jenom doporučit. V případě sporu ohledně závad či poškození vybavení budou mít obě strany v ruce důkazní materiál. Může se však stát, že nájemce byt v den, kdy nájem končí, neodevzdá. V takovém případě se pronajímatel může obrátit na soud a žádat vyklizení bytu. Až do vyklizení je nájemci stanovena povinnost hradit nájem. To, že má nájemce nahlášen trvalý pobyt v bytě, nezakládá další práva. Vystěhování nájemníka s trvalým pobytem tedy neobsahuje žádná specifika.
V nahlášení trvalého pobytu nemůžete nájemci nijak bránit. Pokud nájemní smlouva zákaz nahlášení trvalého pobytu obsahuje, nepřihlíží se k němu. Nájemci v praxi stačí ohlásit místo nového trvalého pobytu na úřadě v místě nového pobytu. Pro zápis je nutné předložit nájemní smlouvu.
Může se však stát, že nájemník po ukončení smlouvy neodhlásil trvalý pobyt. Pokud tuto skutečnost zjistíte, nezbývá vám nic jiného než situaci řešit na příslušném úřadě. Vlastník objektu může iniciovat zrušení údaje o místu trvalého pobytu, a to tak, že předloží například výpověď z nájemní smlouvy nebo smlouvu na dobu určitou, kdy vymezená doba již uplynula.
Článek připravila pro Reflex mediální platforma Právo21, která jednoduchým a srozumitelným způsobem přibližuje právo veřejnosti na www.pravo21.cz.
