Nedostupné bydlení: Proč v Česku selhává výstavba a kdo dnes dosáhne na úvěr?
Sen o vlastním bydlení se pro mnoho Čechů rozplývá. Česká republika se v evropských statistikách dostupnosti bydlení propadá stále hlouběji a aktuální výhled není příliš optimistický. Smrtící koktejl zdlouhavých povolovacích procesů, nedostatku nových bytů a drahých peněz vytvořil bariéru, kterou běžná střední třída překonává jen s vypětím všech sil. Kde jsou hlavní příčiny této krize?
Výstavba v křeči: Byrokracie jako brzda rozvoje
Základním problémem tuzemského trhu je zoufale pomalá nabídka. Zatímco v sousedním Polsku rostou nové čtvrti tempem, které nám mohou jen závidět, v Česku naráží investoři na zeď byrokracie. Stavební řízení zde patří k nejpomalejším na světě.
Nové sice vznikají, ale jejich cesta od architektonického návrhu ke kolaudaci trvá často i deset let. To má drastický dopad na trh:
- Prodražování výstavby: Dlouhý čas znamená vyšší náklady na financování a riziko růstu cen materiálů.
- Nedostatek na trhu: Poptávka ve velkých městech (Praha, Brno) násobně převyšuje to, co se reálně postaví.
- Tlak na ceny: Když je něčeho málo, je to drahé. Nedostatek novostaveb táhne nahoru i ceny starších bytů.
![]()
Hypotéky: Konec éry levných peněz
Druhým faktorem, který zavřel dveře k vlastnímu bydlení, je cena financování formou hypotéky. Doba, kdy byly úroky pod dvěma procenty, je nenávratně pryč. I když dochází k mírnému zlevňování, zůstávají drahé a podmínky pro jejich získání přísné.
Příklad z praxe: Jak moc se situace zhoršila?
Abychom pochopili dopad na rodinný rozpočet, srovnejme si situaci před pěti lety a dnes na modelovém příkladu úvěru ve výši 3 miliony korun se splatností na 30 let:
- Doba „levných peněz“ (cca rok 2020): Při tehdejší průměrné sazbě okolo 2 % vycházela měsíční splátka zhruba na 11 000 Kč. Za celou dobu splácení by klient bance přeplatil na úrocích necelý 1 milion korun.
- Současná realita (2024/2025): Při dnešních sazbách okolo 5 % se stejná splátka vyšplhá na více než 16 000 Kč. Rozdíl v měsíčním výdaji je tedy pět tisíc korun, což je pro mnoho rodin likvidační. Ještě hrozivější je celkový přeplatek, který se blíží ke 3 milionům korun.
Půjčit si na bydlení je tedy dnes násobně dražší a banky navíc pod drobnohledem ČNB mnohem přísněji posuzují příjmy žadatelů.
Na co se při koupi zapomíná?
Při kalkulaci nákladů na bydlení se lidé často soustředí jen na kupní cenu a úrok. Zapomínají však na to, že vlastnictví nemovitosti přináší i další mandatorní výdaje. Banky vyžadují, aby byla hodnota zástavy chráněna. Kvalitní pojištění majetku je tak nutnou podmínkou čerpání úvěru.
V kontextu dnešních cen stavebních prací je navíc klíčové smlouvy pravidelně aktualizovat. Mnoho českých domácností má své nemovitosti podpojištěné (pojištěné na starou, nízkou hodnotu), což v případě živelné katastrofy může znamenat, že vyplacené peníze nebudou stačit na opravu domu.
Výhled: Bude lépe?
Analytici se shodují, že k dramatickému zlevnění nemovitostí v nejbližší době nedojde. Náklady na výstavbu jsou příliš vysoké a poptávka stále silná. Jedinou cestou ke zlepšení dostupnosti je masivní zrychlení výstavby a stabilizace úrokových sazeb.
