Ministr Kulhánek: Na nájemní byty bude 20 miliard a po reformě územního plánování se výstavba zrychlí
Jedním z velkých témat letošních voleb je bydlení. Ceny bytů jsou vysoké, byrokratické problémy brzdí stavební projekty a v nesnázích je i územní plánování. Některé zásadní věci se ale v poslední době mění. V rozhovoru pro Reflex.cz je popisuje ministr pro místní rozvoj Petr Kulhánek.
Tématem voleb je i bydlení. Hovoří o něm všechny strany a všechny dávají nějaké návrhy. Někdy mi to ale přijde jako sci-fi, ty sliby se podle mě nedají naplnit. Přitom různé studie ukazovaly na problémy, které provázejí bydlení v Česku, už před deseti lety, v Praze je to dokonce problém staletý. Jak ty problémy vyřešit?
Bydlení je problém dlouhodobý a komplexní. Musíme se u toho vrátit k masové privatizaci obecního bytového fondu v 90. letech, to byl první zásek, kdy se obce zbavily většiny svého bytového fondu za relativně výhodných podmínek pro občany, kteří to koupili do osobního vlastnictví.
Do toho vám pane ministře skončím. Vy říkáte zásek, ale i já s manželkou jsme tehdy koupili byt, v domě vzniklo SVJ a dodnes to funguje dobře, včetně rekonstrukcí a máme i nízké platby na fond oprav, což je jakoby nájemné. To je problém?
Není. To je úplně v pořádku. Myslel jsem něco jiného. Tehdy vznikl podivný dojem kolem nájemního bydlení, protože mnozí si mysleli, že ten, kdo nevlastní byt, jako kdyby nebyl. Ten pohled se ale mění. Dalším důležitým momentem, pokud jde o řešení bytové krize, byl vstup do Evropské unie v roce 2004, protože podle evropských pravidel nebylo možné využívat veřejné prostředky pro bytovou výstavbu. To se změnilo až nyní, kdy se notifikovala bytová výstavba jako akceptovatelná a tím se akcelerovaly programy, které dnes běží na vstupné nájemní bydlení. To je věc, kterou pozorně sledujeme, abychom zvýšili nabídkovou stránku bytů zejména v nájemním bydlení, protože ono je ekonomicky výhodnější, co se týče flexibility na trhu práce a pro mnohé mladé rodiny a určité skupiny lidí je to levnější bydlení a lepší řešení.
Hlavní je ale u nás dál developerská výstavba. Na tom se nic nezmění.
Samozřejmě běží i tato linka, developeři staví byty a dál je budou prodávat. U toho si ale myslím, že bychom neměli dál akcelerovat podporu hypoték, protože ta už je v nějakém režimu podpory a je adekvátní. Musíme se daleko více soustředit na to, abychom měli více nájemního bydlení.
Kolik toho nájemního bydlení z bytového fondu vlastně dnes je?
Zhruba 3,5 procenta, ale bylo by dobré dostat se alespoň na 10 procent, což bylo historicky právě ve vzpomínaných 90. letech. Už minulá vláda se pokoušela investovat veřejné prostředky v kombinaci s evropskými fondy do bydlení, ale zjistilo se, že o ty programy nebyl zájem, protože to území na to nebylo připraveno. Starostové na to nebyli připraveni ani projektově, ani znalostně. Proto jsme vytvořili regionální centra našeho Státního fondu podpory investic, které slouží jako edukační kapacita a zároveň podporujeme přípravu projektů dotacemi na projektovou dokumentaci a provázíme celým tím procesem žadatele, ať už jsou to starostové či soukromí investoři. To generuje mnohonásobně větší poptávku po těchto programech.
Kde se v tom konkrétně nacházíme?
Program Státního fondu podpory investic se spustil loni na podzim s alokací 7 miliard korun na nájemní bydlení a do letošního června nám tam napadaly způsobilé projekty za 20 miliard korun.
Tam tedy chybí 13 miliard?
Ne. Ten rozdíl se vyrovná průběžným dofinancováním, na to je shoda ve vládě. Z toho vidíme, že je to velmi atraktivní a ty projekty vznikají napříč Českou republikou. Zájem je opravu velký, je to pozitivní.
Kolik to je bytů za těch 20 miliard?
Kolem 7,5 až 8 tisíc bytů. Berme to jako nějaký začátek, ale ten program je notifikován až do roku 2030. A to jsou byty určené pro nájemní bydlení. Obec si může sama stanovit, že chce u toho preferovat určité sociální skupiny nebo jimi preferované profese, které potřebuje dostat do toho území. Pro obce je to kombinace dotace a dlouhodobého nízkoúročeného úvěru. Ten se postupně splácí a peníze se mohou reinvestovat znovu.
Jaký je pak nájem v takovém bytě, protože i to bývá pro mnoho lidí problém?
Maximálně je na úrovni tržního nájmu, ale spíše pod ním. Co je ale velmi důležité, půjde o stabilní bydlení, kdy se bude nájem každý rok zvyšovat maximálně o 4 procenta. Do budoucna tak tyto nájemní byty budou výrazně levnější než ty čistě komerční.
Budou obce a města schopny spravovat podobný bytový fond?
Zdá se, že jednoznačně. Protože je to důležitá otázka, my jim také v tom poskytujeme metodickou podporu.
Jak se ohlídá, aby neprovázelo přidělování nájemních bytů nějaká korupce či čachrování?
Pomáháme obcím i s návrhy toho, aby přidělování bytů fungovalo podle nějakého transparentního klíče, který bude vyhovovat jejich potřebám.
Budou tam i evropské peníze?
Ano. Současná podpora běží z Národního plánu obnovy. Evropská komise dnes ale říká, že bydlení je celoevropský problém, to znamená, že v rámci víceletého finančního rámce po roce 2028 se počítá s evropskými penězi, bude to menší míra dotace a větší míra finančního nástroje, což může být úvěr nebo záruka.
Některá velká česká města i kraje mají podle některých údajů dostatek finančních rezerv. Proč nedají na bydlení více peněz ze svého?
To je teze ministerstva financí. Já k tomu vždy dodávám, že nemůžeme, pokud jde o finanční rezervy, srovnávat Prahu a zbytek republiky. Pokud se bavíme o rozpočtech obcí, tak když se sečtou jejich volné prostředky, tak je to poměrně významná suma. Ty peníze ale už mohou být vázány na jiné projekty, které probíhají nebo se připravují nebo si obce šetří na vlastní investice či na spoluúčast v dalších dotačních projektech. No, a to už při úvahách, jak ty peníze využít, většinou nezaznívá.
Jak váš program na bydlení funguje?
Je v něm maximálně 40 procent dotace. Maximálně do 90 procent způsobilých výdajů může být úvěr a zbytek je spoluúčast žadatele. U řady těch projektů má obec vlastní prostředky, takže nejdou na ty maximální hranice úvěru, ale obecní kofinancování je větší. Takže náš program působí i k rozhýbání těch volných peněz obcí.
Váš předchůdce Ivan Bartoš nezvládl digitalizaci stavebního řízení. Proto musel loni z vlády odejít. Jaká je situace dnes?
Já jsem přišel do úřadu před rokem. Tedy v době, kdy stavební řízení bylo de facto málo funkční a málo prostupné. Tím pádem se tam hromadily žádosti, které stavebníci podávali. Protože už předtím panovala obava, že to nebude dobře fungovat, tak se loni ještě před 1. červencem, kdy byla ta digitalizace spuštěna, nahrnula spousta jiných žádostí podle starého stavebního zákona. To úřady úplně zahltilo. My jsme se snažili od počátku ten systém stabilizovat a zprůchodnit. To se podařilo. Definovali jsme u toho přechodné období, které bude trvat do konce roku 2027.
Co se bude dít v tom přechodném období?
Stavební úřady fungují tak, že plní všechny požadavky stavebního zákona. Ten stav ještě není ideální, ale postupně se daří ukrajovat z těch nahromaděných žádostí.
Lidé si ale stěžují, že některé stavební úřady fungují dobře, jiné nikoli. Proč?
Ano, je to rozdílné, protože personální zabezpečení na jednotlivých stavebních úřadech a počet tam podaných žádostí se diametrálně liší. Nicméně se to postupně zlepšuje a na konci přechodného stavu na konci roku 2027 bude to prostředí poskytovat daleko větší uživatelský komfort. Kvalitativně by to mělo být úplně jinde.
Věříte tomu, že to tak bude? Už jsme totiž slyšeli v tomto směru mnoho slibů.
Věřím tomu. Věnujeme se tomu neustále.
Předpokládaný vítěz voleb hnutí ANO ale říká, že to stavební řízení zase vrátí zpátky. Co to způsobí?
Velkou míru nejistoty. Ale až se seznámí s realitou, tak by byli sami proti sobě, kdyby se vrátili o mnoho kroků zpět. Kdyby došlo na slova Karla Havlíčka z hnutí ANO, který o tom nejvíce mluví, abychom se vrátili ke stavebnímu zákonu Kláry Dostálové do roku 2019, tak to bude znamenat zcela zásadní změny a myslím si, že nebudou pozitivní.
Mohlo by to zbrzdit bytovou výstavbu?
Přesně tak. Pokud to udělají, tak míra nejistoty stavebních úřadů i stavebníků bude obrovská. Časová prodleva pak bude v řadu let. Tím bychom se skutečně nikam neposunuli.
Bolavým problémem Česka je i složité a dlouhé územní plánování. Jak dlouho se tím ještě budeme trápit?
Rychle se to změní. Počítám s tím, že do konce roku 2027 bychom měli mít i reformu územního plánování. Velmi nasvíceno bylo, že nefunguje stavební řízení, nicméně povolování a kolaudace staveb se maximálně zdrží vyšší jednotky měsíců či jeden dva roky. Ale investor, který připravuje projekt v souladu s územním plánem, tak se všemi peripetiemi, kterými musí projít, to mnohdy trvá šest, osm i deset let. To je nepřijatelné.
V čem je hlavní příčina problému?
Územnímu plánování a jeho reformě se uplynulé generace vlád vůbec nevěnovaly. Zamrzli jsme někde před mnoha lety. Musíme udělat územní plánování výrazně jednodušší, předvídatelnější a flexibilnější. Musíme omezit okruh adresátů, kteří do toho ze všemožných důvodů mohou vstupovat. Zároveň musíme dát více pravomoci samosprávám, aby si o tom, mohly ony více rozhodovat. Hlavní zjednodušení by mělo spočívat v tom, že s jednotlivou změnou se nemusí měnit celý územní plán obce, ale jenom určité území.
Ptám se laicky – začne se stavět konečně rychleji? Odbouráme tu byrokracii?
V případě, že proběhne během dalších dvou let reforma územního plánování, jak je naplánováno, tak si troufám tvrdit, že povolování ve vztahu k územnímu plánování se srovná na úroveň okolních zemí.
A tam to je?
Dva, tři, čtyři roky u těch složitějších projektů. U jednodušších to bude kratší.
Takže to bude rychlejší o kolik?
Třikrát až čtyřikrát rychlejší. Zřejmé ale je, že pokud ta reforma neproběhne a ty lhůty se výrazně nezkrátí, tak nám začnou utíkat i čeští investoři do zahraničí.
Ceny za byty s nějakými výkyvy stoupají už deset let. Těch příčin je mnoho – spekulativní byty, někde pronájem bytů pro Booking a Airbnb, ale také to, že obyvatelstvo stárne a také je daleko více jednočlenných domácností. Přibyly zde i statisíce cizinců. Prostě se změnil životní styl a podmínky a těch bytů je potřeba daleko více. To žene jejich cenu nahoru. To se ale moc nezmění, co myslíte?
Existuje v případě bytů trvalý nesoulad mezi poptávkou a nabídkou. Praha a prstenec kolem ní je pak diametrálně odlišné území od zbytku republiky. Lékem na to je zvýšení nabídkové stránky, jak početně a také by se měla roztáhnout nabídka dál od Prahy a dalších velkých center. Tomu by mělo napomoci také zlepšení dopravní infrastruktury.
Ve světě ale existuje mnoho systémů, jak zajistit bydlení. Jaký je pro nás nejvhodnější?
Třeba model nájemních bytů ve Vídni, dále model bytových družstev, ale i bytové společnosti s omezeným ziskem, jež mohou zakládat obce i privátní investoři a funguje na minimální míře zisku a veškeré další zisky se reinvestují do dalších bytových projektů. To znamená, že ve výsledku mohou být byty jak v nájmu, tak část se dá prodat a za to se staví dál.
Ještě jedna věc. Některé strany říkají, že by se mělo Ministerstvo pro místní rozvoj rozrušit. Karel Havlíček z ANO říká, že se má sloučit s Ministerstvem průmyslu. Vy máte zkušenost jak z tohoto úřadu, ale byl jste předtím i hejtmanem či primátorem Karlových Varů. Co si o tom nápadu myslíte?
Nejsem si jistý, zda ti, co to navrhují to zrušení, znají zásadní agendy tohoto ministerstva. Je to například regionální rozvoj, což je stírání rozdílů mezi jednotlivými regiony, bytová politika, jak jsme o ní hovořili, územní plánování, stavební řád, cestovní ruch atd. K tomu připočítejme agendu k stávajícím evropským fondům, a hlavně určování pozice České republiky k čerpání evropských fondů po roku 2028. Tyto všechny agendy spolu souvisejí a jsou provázány. Velký zásah do tohoto systému by byl negativní, tím jsem si jist.
Někdo argumentuje tím, že se ale ušetří peníze.
Můžete to ministerstvo k něčemu jinému přiřadit, ale k žádným úsporám by nedošlo. Všechny ty agendy by pak fungovaly v rámci nějakého většího molochu a vůbec by nemusely fungovat s takovou pozorností jako dnes. Existuje také návrhy ty agendy rozsekat a přiřadit k jiným resortům. Tím možná dosáhnete malou úsporu, ale současně přijdou nedozírné negativní důsledky, který zásah do těchto vazeb bude znamenat. Když to aplikuju na už rozebírané bydlení, tak to úzce souvisí s tím, jak s ním pracujeme v rámci jednotlivých regionů. Takže bych ministerstvo pro místní rozvoj ponechal.
Neplynou ty úvahy částečně z toho, že ministerstvo pro místní rozvoj není tolik vidět, přestože dělá podstatné věci?
Veřejnost některé věci, které děláme, nesleduje dnes a denně. Dále je otázkou, zda ministerstvo fungovalo v některých agendách aktivně, mám na mysli konkrétně územní plánování, kterého si dvacet let nikdo nevšímal, natož aby ho reformoval. Dnes se to dělá a vidíme, že to reformu potřebuje, protože je to bariéra pro rozvoj všech investic v České republice. Tam nejde jen o bydlení. Nevím, zda je správným ukazatelem dobrého chodu ministerstva to, že se o něm bude více mluvit. Mělo by se spíše hodnotit podle toho, jaké má výsledky. A pak jsou věci, jako právě bydlení či cestovní ruch, které děláme, ale ne každý si je přiřadí pod Ministerstvo pro místní rozvoj.
