Nájem bez starostí: 5 tipů, jak bydlet v klidu a bez konfliktů

1. Na co si dát pozor v nájemní smlouvě

Nájemní smlouva je základ každého nájemního vztahu. Často se do ní dostávají ustanovení, která mohou být pro nájemce nevýhodná nebo rovnou neplatná. Typickým příkladem je zákaz chovu domácích mazlíčků. I když si to mnozí majitelé přejí, úplný zákaz zvířat není zpravidla vymahatelný. Podobně je to i s omezením návštěv – pronajímatel vám nemůže bránit, abyste v bytě přijímali hosty. Naopak, pokud by taková klauzule ve smlouvě byla, soud by ji považoval za neplatnou. Časté jsou i požadavky na pravidelné malování nebo úklid společných prostor, i ty ale musí mít jasnou právní oporu. Proto je vždy důležité smlouvu pozorně číst a nepodepisovat něco, co omezuje vaše práva víc, než dovoluje zákon. Pokud si nejste jistí, vyplatí se poradit se s advokátem.

2. Zvýšení nájmu? Jen podle pravidel

Zvýšení nájmu je častý strašák nájemců, ale zákon stanoví jasná pravidla. Nejčastější situací je, že pronajímatel pošle písemný návrh na zvýšení. Nájemce má měsíc na to, aby s ním souhlasil. Pokud nesouhlasí, může se pronajímatel obrátit na soud, který posoudí, zda je zvýšení oprávněné. Výše navýšení je přitom omezená: nájem se nesmí zvýšit o více než 20 % během tří let a vždy jen do výše obvyklého nájemného v dané lokalitě. Jednostranné oznámení o zvýšení tedy nestačí – bez souhlasu nájemce nebo rozhodnutí soudu je neplatné. Pokud máte pochybnosti, je dobré ověřit si, zda navýšení odpovídá zákonným limitům a skutečně běžné ceně v místě.

Specifická situace nastává u smluv uzavíraných na dobu určitou. Tam se sice neuplatní postup pro jednostranné zvyšování nájmu, ale pronajímatel při sjednání nové smlouvy často požaduje vyšší nájemné než v předchozím období. V praxi tak dochází k navýšení ceny při každém prodloužení smlouvy, ačkoli nejde o „zvýšení“ ve smyslu občanského zákoníku, ale o nové ujednání podmínek. Pro nájemce je proto důležité sledovat nejen průběžná pravidla pro navyšování, ale i podmínky případného opětovného sjednání nájmu.

Existuje i možnost sjednat takzvanou inflační doložku, kdy se nájemné každoročně zvyšuje podle inflace vyhlašované Českou národní bankou.

3. Drobné opravy a údržba: co jde za nájemcem

Žárovky, kapající kohoutky, ucpaný odpad nebo rozbitá klika u dveří. To všechno spadá do běžné údržby a drobných oprav, které hradí nájemce v souladu s občanským zákoníkem a navazujícím nařízením vlády č. 308/2015 Sb. Jde o logické rozdělení povinností – nájemce byt užívá, a proto se stará o to, aby fungovaly základní věci, jejichž oprava není finančně náročná. Výše těchto nákladů může být stanovena i ve smlouvě, často se uvádí orientační limit na metr čtvereční. Důležité je počítat s tím, že tyto drobnosti prostě patří k nákladům na bydlení. 

4. Velké opravy a investice: povinnost majitele

Pokud ale dojde k poruše, která už přesahuje rámec běžné údržby, přechází povinnost na pronajímatele. Typickým příkladem je výměna kotle, oprava elektroinstalace nebo rekonstrukce střechy. Majitel je povinen udržovat byt v takovém stavu, aby byl způsobilý k obývání. Pokud to neudělá, má nájemce právo žádat nápravu, a pokud k ní nedojde, může se domáhat slevy z nájemného nebo se obrátit na soud. Byt není darovaný – platíte za něj každý měsíc a máte právo na to, aby fungoval.

5. Kdy vás majitel může vystěhovat?

Velmi citlivým tématem je ukončení nájmu. U nájmu na dobu neurčitou má pronajímatel jen omezené možnosti – může dát výpověď jen z důvodů stanovených zákonem, například kvůli neplacení nájemného, hrubému porušování povinností nebo pokud byt potřebuje pro sebe či blízkého.

Jiná situace nastává u nájmů na dobu určitou. Ty v praxi často bývají sjednávány jen na rok a po jeho uplynutí se podepisuje smlouva nová. Pro majitele je to jednoduchý způsob, jak se nájemníka po skončení doby „zbavit“, aniž by musel uvádět důvod. Pro nájemce je to ale nevýhoda – nemá jistotu dlouhodobého bydlení a musí počítat s tím, že po roce nemusí mít možnost smlouvu prodloužit. Pokud se nabízí možnost sjednat smlouvu na dobu neurčitou, využijte ji. Poskytuje totiž podstatně vyšší ochranu.

Bydlení v nájmu má mnoho výhod, ale je dobré mít přehled o svých právech i povinnostech. Pět základních tipů vám pomůže zorientovat se v tom, co patří do vaší odpovědnosti, co musí zajistit majitel a kde už se vyplatí říct jasné ne. Díky tomu se vyhnete zbytečným konfliktům a vaše bydlení bude skutečně tak bezstarostné, jak si představujete. A pokud narazíte na problém nebo složitou situaci, vždy se můžete obrátit na advokáta, který vám poradí a pomůže najít řešení.