Jiří Štefek: Nejistá bytová sezóna. Válka v Íránu může nemovitosti dál prodražit
Sen o pořízení vlastního bydlení dostává nové a silnější trhliny pro stále více Čechů. Kromě chronicky nedostatečné výstavby nových bytů, která trvale žene jejich ceny do závratných výšin, se na trhu rovněž začínají projevovat dopady válečného konfliktu na Blízkém východě, ale i některá restriktivní opatření České národní banky.
O tom, že pořídit si vlastní byt už mnoho let není žádný špás, se může přesvědčit každý, kdo se podívá do aktuálních nabídek developerů či realitních kanceláří. Zatímco například v roce 2020 oscilovala průměrná cena nového bytu v Česku na hraně 3,5 miliónu korun, nyní je to téměř dvojnásobek. Mezi jednotlivými regiony a městy samozřejmě panují značné rozdíly. Například za cenu jednoho bytu v Praze nebo v Brně je možné koupit dva stejně velké byty na severu Čech. To však není nic nového pod sluncem.
Hlouběji do kapsy
Dění z posledních týdnů však naznačuje, že bude ještě hůř a zájemci o vlastní bydlení budou muset do kapes sáhnout ještě mnohem hlouběji. Kromě toho, že raketově roste cena bytů, stále více utahují šrouby i banky, které zvyšují úročení u hypoték. Aktuálně jejich průměrná sazba překročila pět procent a řada bankéřů se nechala slyšet, že tato úroveň není konečná a bude třeba počítat s jejím zvyšováním k šesti procentům. Jako zlaté časy se pak mohou jevit vzpomínky na léto 2020, kdy průměrná sazba hypoték oscilovala okolo 2,15 procenta.
Přestože kombinace rostoucích cen nemovitostí a obdobně se zvyšujícího úročení hypoték vytváří smrtící koktejl, který z realitního trhu už vytlačil i značnou část střední třídy či mladých bezdětných párů, na celkových statistikách hypotečního trhu to není znát. Spíš naopak. Ze statistik plyne, že banky a stavební spořitelny v loňském roce poskytly hypotéky za 406 miliard korun, což byl druhý nejlepší výsledek za třicet let existence hypotečního trhu.
Na toto impozantní číslo je však potřeba podívat se pozorněji a rozklíčovat je. V sumě jsou totiž kromě nových hypoték započítány i hypotéky refinancované, jichž byla zhruba čtvrtina. Že byly loni tyto hypotéky refinancovány za mnohem vyšší úrok než ten v době sjednání (například rok 2020 nebo 2022), není potřeba dodávat. Druhou věcí je, že mezi novými hypotékami se citelně zvyšoval i podíl hypoték investičních. To znamená, že zde funguje nemalá skupina investorů, či přímo spekulantů, kteří skupovali volné byty, jež pak dále pronajímali. A k tomu využívali příznivé podmínky na hypotečním trhu. Podle střízlivých odhadů České národní banky činily v loňském roce tyto investiční hypotéky až 13 procent, některé zdroje uvádějí, že ve skutečnosti byl tento podíl ještě vyšší.
ČNB chladí poptávku
Skokový nárůst zadlužení českých domácností, jehož klíčovou část tvoří právě investice do hypoték, poněkud vyděsil Českou národní banku, která od začátku letošního dubna v obavě o stabilitu bankovního sektoru sáhla k opatření, jež mají poptávku po investičních hypotékách zchladit. Centrální banka takový nákup definovala jako takový, kdy žadatel o novou hypotéku kupuje třetí a další obytnou nemovitost nebo ji pořizuje za účelem pronájmu. V takovém případě by banky měly vyžadovat maximální poměr výše hypotečního úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti (LTV) 70 procent a maximální výše celkového dluhu žadatele o hypotéku vůči jeho ročnímu příjmu (DTI) by měla být nanejvýš sedminásobná. Jak se tato opatření projeví, uvidíme v následujících měsících.
Dražší stavění
Tím však výčet vlivů, které ovlivní hypoteční a bytový trh, zdaleka nekončí. Aktuální konflikt na Blízkém východě se odráží i v jiných ohledech. Na burzách roste cena ropy, která prodražuje nejen dopravu, ale i výrobu velké části stavebních materiálů. Dražší doprava se propisuje do cen služeb (tedy i stavebních prací) a zboží a bude tlačit inflaci vzhůru. Majitelé hypoték i ti, kteří o jejich pořízení uvažují, proto mohou na klesající úroky zapomenout. Naopak se může stát, že ještě v letošním roce centrální banka zvýší úrokovou sazbu, aby nedopustila inflační tobogan, jenž tu byl v letech 2021 a 2022. Lidé pronajímající byty už větří novou příležitost a nic jim nebude bránit zvýšit nájmy.
Tento článek je součástí balíčku PREMIUM.
Odemkněte si exkluzivní obsah a videa!
