Každý je zná, jsou nechtěným vedlejším produktem polistopadové éry: brownfields neboli opuštěné, zdevastované objekty, z nichž často zbyly jen zdi a dluhy. Vytunelované fabriky, rozkradená JZD či rozpadající se zámky, najdete je v každém městě i obci. Jejich společným jmenovatelem je, že je nikdo nechce. Například jen na Liberecku, kde je nyní podrobně zmapovali, jich našli kolem tří stovek. "Jsou svědectvím naší doby," říká o nich Renata Rydvalová z liberecké Agentury regionálního rozvoje.
Nemá smysl doslova překládat anglické slovo brownfield. V podstatě znamená deprimovanou zónu, která dnes chátrá, protože o ni žádný investor nemá zájem. Z různých důvodů buď nevyhovuje současným požadavkům, má nejasné majetkové vztahy, nebo její oprava bývá dražší než novostavba. Často kombinace všech. Ekonomicky, ekologicky, sociálně, a především esteticky zatěžuje své okolí, odborný ekonomický termín zní negativní externalita. Některá brownfields jsou krásné secesní stavby, kdysi monumenty místní prosperity. Jiná jen ohyzdné bolševické krabice, kdysi monumenty celkového úpadku. Jejich zkáza mívá jak soukromé, tak státní či obecní kořeny. Jen pro ilustraci: v zemědělských brownfields například skončila i většina německého odpadu.
Anglický termín se u nás používá proto, že právě v Británii mají s rekultivací brownfields bohaté zkušenosti. Když se totiž začala v sedmdesátých letech minulého století někdejší průmyslová velmoc (stejně jako ostatní západní země) měnit na ekonomiku služeb, zbyly po tradičních výrobcích tisíce opuštěných objektů, které najednou nevyhovovaly novým ekonomickým potřebám. Léta chátraly, až mnohé z nich přišly znovu do módy. Jiné to štěstí nikdy neměly. U nás dochází k podobnému procesu nyní. Jen s tím rozdílem, že jsme ho mnohde obohatili o specifickou socioekonomickou dimenzi - tradiční český tunel.
OSMDESÁT PROCENT ZKÁZY
"Detailně jsme zdokumentovali dvě stě čtyřicet sedm lokalit," vysvětluje Renata Rydvalová, jež je osobně objížděla. "Plus dalších třicet šest, o kterých víme, jejich majitelé ale nekomunikují. Myslím, že jsme jich našli asi osmdesát procent." Projekt dokumentace libereckých brownfields, na němž agentura spolupracovala s libereckou Technickou univerzitou, vznikl na popud ministerstva pro místní rozvoj, jež vypsalo veřejnou soutěž na podporu regionů. Po podobných studiích v Ústeckém a Moravskoslezském kraji, které se ale týkaly specifických oblastí postižených těžbou uhlí, jde o první projekt v daném kraji podrobně popisující všechny typy brownfields. Hlavním podnětem byl i zájem domácích i zahraničních investorů o Liberecko. Ti nyní mají k dispozici katalog šedesáti objektů, jejichž majitelé dali souhlas ke zveřejnění. Fotografie a popis doprovázejí i socioekonomická data lokality, jako nezaměstnanost, průmysl či infrastruktura. Právě soukromí investoři bývají posledními, kdo může mrtvé zóny zachránit.
"Chtěli jsme na problém deprimovaných zón upozornit nejen odbornou veřejnost, ale taky je nabídnout případným investorům," říká Rydvalová. "Ti obvykle radši stavějí na zelené louce, kde je to levnější a jednodušší. Často o brownfields vůbec nevědí, protože na rozdíl od nás po zemi nejezdí. Ani my jsme ale nevěděli, že jich je tolik a jsou v tak špatném stavu."
Brownfield může být objekt či zóna opuštěná deset, ale taky jen tři roky, která ztratila své původní využití. Někdy stačí k devastaci i rok. Mnohé brownfields jsou výsledkem zpackané privatizace a následných pokusů o zpeněžení, za jiné může transformace státní a obecní správy. Často se taky kdysi státní firmy s roztroušenými provozy sestěhovaly do jednoho objektu a zbytek nechaly chátrat. Jde jak o původně německé sklárny, kterých se kvůli Benešovým dekretům netýkala restituce, tak o vesnické školy, do nichž prostě přestaly chodit děti. Některé obce se snažily majitelům pomoct, většinou bez úspěchu.
ZA EVROPOU
"My jen doháníme západní Evropu, která brownfields řeší posledních deset let," říká Ivan Jáč z liberecké Technické univerzity. "Příklady máme z Velké Británie, Lucemburska či z dostupné literatury. U nás lze obecně říct, že jde o objekty, které nejdřív dvakrát vytunelují a pak je vrátí městu."
Jáč dělí brownfields do pěti skupin: od naprosto zničených až po nedávno opuštěné. Při jejich dokumentaci proto tým z katedry podnikové ekonomiky jednotlivé zóny bodoval podle atraktivity umístění, míry zničení či zasíťování. Problém je, že se některé objekty sice nacházejí na výhodném místě, ovšem v lokalitě s upadající ekonomickou úrovní. Příliš nepomáhá ani jejich architektura. Většina současných investorů preferuje jednoduché přízemní haly za městem, které v případě neposlušnosti vlády sbalí a převezou do levnější země. Jenže většina prvorepublikových či ještě starších fabrik jsou solidní několikapatrové stavby často umístěné přímo v centru města či obce. Zcela nevyhovující pak bývají rozlehlé areály někdejších JZD, z nichž často zbyly jen silážní jámy a rozpadající se kravíny.
Důvodem pokračující devastace je i to, že na rozdíl od zahraničí nemají naše obce a města legislativní páky, jak na majitele chátrajících objektů tlačit. Na Západě bývá běžné, že je přinutí aspoň k nezbytným opravám, někdy i k odprodeji. Jednou z možností, jak brownfields pro investory zatraktivnit, jsou i daňové úlevy pro ty, kteří se místo pro stavbu na zelené louce rozhodnou pro jejich rekultivaci. Neptejte se na to ale našich poslanců.
"Naději na budoucí využití má asi osmdesát lokalit," odhaduje Jáč.
MOŽNÁ TAKHLE
Případů úspěšné rekultivace brownfields není mnoho, přesto se najdou. Mimo Liberecko k nim lze počítat například pražský Karlín, jehož zchátralé průmyslové haly se postupně mění na supermoderní a drahé kanceláře, módní lofty či multifunkční stavby. Zde, podobně jako na Smíchově, se ale jedná o dlouhou socioekonomickou proměnu celých městských čtvrtí, ještě nedávno horších adres. Když zavřete obě oči, můžete jako úspěšný vidět i bláznivý liberecký Babylon. Současné kulturní centrum vyrostlo z někdejší opuštěné textilky Hedvy, jejíž osud mířil v polovině devadesátých letech právě do mrtvé zóny. Lepší budoucnost snad čeká i zdejší staré lázně, jež odkoupilo a opravuje město.
"Pozitivně snad dopadne i liberecké Kateřinské údolí, které bychom rádi proměnili na cyklostezky," doufá Jáč.
ZA DVOJKU
"Chceme, aby se stala kulturní památkou," vysvětluje František Kučera, vedoucí stavebního odboru v Kamenickém Šenově. Malé městečko, pár lidí, tři brownfields. "Pak by totiž i stát musel přispět aspoň na základní opravy."
Kučera mi ukazuje původní zažloutlý plán sklárny Eliášky, kde Němec Elias Palme vyráběl od poloviny devatenáctého století známé lustry a skleněný nábytek. Byl v kraji prvním obchodníkem, který sklo vyvážel do světa, jeho skleněné křeslo najdete i v americkém muzeu. Svou honosnou fabriku se skleněným průčelím včetně okolních vil pro vyšší zaměstnance vystavěl jako architektonickou chloubu a pevnou součást města. Znárodněná výroba zde končila v sedmdesátých letech, do roku 1993 byl v rozlehlém areálu sklad, z něhož někdo odnesl víc, než měl. Po třinácti letech transformace zbývá jen absolutní devastace. Jestli má Palme v nedaleké hrobce dost místa, musí se otáčet nonstop. Lepší - nebo spíš horší - brownfield těžko najdete.
"Chceme zachránit aspoň hlavní budovu, zbytek už asi nelze," říká Kučera.
Eliášku stihl úplně stejný osud jako spoustu dalších brownfields na Liberecku. Privatizace, jejímž smyslem byl pouze šedesátimiliónový úvěr, z něho fabrika neviděla ani korunu. Za několik let ji v dražbě koupil za 160 000 korun člověk, který ji obratem prodal za 250 000.
"Byl jsem tady nedávno, když spadlo jedno křídlo," říká Kučera. "Člověk z firmy, jež objekt vlastní, mi sliboval, že s tím něco udělají. Myslím, že chtějí všechno kromě původní budovy zbourat a postavit tam domy." Ne že by projektu příliš věřil.
Opírá se totiž o zkušenost s místní školou, která už pár let není školou, ale jiným brownfieldem. Město se ji snaží prodat, zatím neúspěšně. Šlo s cenou na dva a půl miliónu korun, přesto se nenašel zájemce.
"Chodí za mnou Arab, který tady vyrábí lustry," vysvětluje Kučera. "Řekl mi, že ví, že to neprodáme, a že počká, až to nabídneme za dva milióny."
Jediným městským brownfieldem, jejž snad zatím čeká lepší budoucnost, je sklárna Štinglovka. Ve fabrice, kterou kdysi postavil Franz Stingl, dobrousil Crystalex Nový Bor poslední olovnaté sklo v roce 1995 a od té doby jako by někdo brousil ji. Nyní ji v dražbě koupil místní podnikatel. "Slibuje, že sem do dvou tří let převede výrobu," chce věřit Kučera.
DANAJSKÝ DAR
Někdy je v Česku obtížné poznat, kde brownfields vlastně začínají a kde končí. Například ve Stráži pod Ralskem, městečku s idylickým názvem. Jeho centrum i okolí připomínají hodně špatný experiment s betonem, který stěží vylepší zámek a JZD ze seznamu brownfields. Na rozdíl od Kamenického Šenova zde zapůsobila pouze neviditelná ruka státu.
"Zatím jsme zastřešili tři křídla, na zbylá dvě musíme sehnat peníze," vysvětluje Helena Bušová z městského stavebního úřadu. "Potřebujeme ho teď opravit aspoň tak, aby nespadl. Když se někdo ptá, kolik potřebujeme, říkám, že sto miliónů."
Kdysi hrad, dnes spíš vyhořelý barokní zámeček je pro město neúnosnou zátěží. Neví, co s ním, navíc nemá na jeho opravu peníze. Když ještě míval střechu, obýval jej kdekdo: gestapo, sovětští vojáci, rekreanti ČKD, naposled státní vlastivědné muzeum, jemuž v roce 1987 vyhořel. Snad proto nakonec zámek v devadesátých letech převedlo na město, jehož zastupitelé raději rozhodli o prodeji. Poučeni tradiční privatizační fintou ovšem s tím, že hrad na nového vlastníka převedou až poté, co skutečně provede nutné opravy.
"Od té doby tady bylo asi dvacet zájemců, s žádným to ale zatím nevyšlo," říká Bušová. "Například Nizozemci, kteří chtěli vybudovat ubytování pro turisty, byli úplně nadšení, nelíbila se jim ale podmínka města."
Podobně skončil i podnikatel z Brna. Ve hře prý ještě zůstává Američan, jenž chce nad městem vybudovat domov pro aktivnější důchodce. "Víte, pro město je to danajský dar," říká Helena Bušová. Svatá pravda.
Dalo se podle vás vzniku brownfields zabránit?
