Nedávno jsem přednášel na VŠE. Po přednášce se mnou studenti diskutovali. A přišli s tím, že prý nemohou mít děti, protože byty jsou tak drahé, že si nemohou dítě dovolit. Ano, byty jsou drahé. Ale určitě z toho neplyne, že by člověk nemohl mít děti. Když se podívám na HB Index ceny bytů, vidím, že byty jsou v ČR o polovinu dražší než v roce 2010. V Praze o trochu víc, v menších městech naopak o trochu méně. To je ohromný skok. Na druhou stranu průměrné mzdy za stejné období vzrostly o 45 %. Vyvíjejí se tedy podobně, což je asi pro hodně lidí dost překvapivé.
Možná je ale problém ve statistice, protože pocitově se mi taky zdá, že byty zdražily víc, než vzrostly mzdy. Změna cen bytů se špatně měří. Podle Eurostatu rostou české nemovitosti meziročně o 8,7 % a to je jeden z nejvyšších růstů v Evropě. A podle některých realitních kanceláří rostou dokonce dvouciferným tempem.
Realitky však dodávají vedle růstu cen ještě jedno číslo, a tím je počet prodaných nemovitostí. Ten meziročně mírně klesá. Na trhu dochází k ochlazení poptávky. PR články to vysvětlují tím, že už nejsou nové byty, není co prodávat, a proto je poslední šance k nákupu.
Já si však myslím, že to je ve skutečnosti kombinace tří faktorů:
vše je moc drahé pro spekulanty i pro lidi hledající své bydlení,
2. projevuje se regulace hypoték,
3. skrze zahraniční spekulanty se k nám přenáší globální ochlazení.
Zdražení přišlo ze zahraničí se zápornými úroky
Pro německé či francouzské spekulanty byla ČR realitním rájem. Když se podíváme na zhodnocení nemovitostí u nás a ve Francii, ukáží nám data Eurostatu, že u nás šly ceny nahoru proti roku 2015 čtyřikrát rychleji než ve Francii. Pro Francouze i další byly české nemovitosti levné. Vsadili na konvergenci cen. Využili toho, že Evropská centrální banka poslala své úrokové sazby do záporných hodnot, a navíc dostali v době nákupu od ČNB bonus v podobě intervencí, a tedy podhodnocené koruny. To katapultovalo ceny realit. Francouz pak nekoupil jeden byt, ale rovnou celý činžák.
Ačkoli jsou už české nemovitosti drahé, stále jsou výrazně levnější než francouzské. A podle statistik se blíží italským a jsou jen nepatrně levnější než španělské. Problémem je, že italské i španělské mzdy jsou mnohem vyšší než české. To se pak projevuje v tom, jak dlouho na nový byt šetří Čech a Ital.
Když byly poměřovány podobné byty v podobné lokalitě v ČR a Itálii, ukázalo se, že na stejný byt musí dát Čech 11 ročních platů a Ital 6 ročních platů. Jinými slovy, na stejné bydlení musíte v Čechách šetřit zhruba dvakrát déle než v Itálii. To pro mě neříká nic jiného, než že je na českém nemovitostním trhu bublina. Ceny jsou nadhodnocené. Těžko budeme hledat v Evropě zemi s tak velkým nepoměrem mezd a cen bytů.
Řeknete si: „Dobře, budu si muset vzít větší hypotéku.“ Jenže to pochopila i centrální banka a dala bankám tvrdá doporučení, že by měly půjčovat maximálně 80 % ceny nemovitosti a splátka by neměla překročit 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele. To je sice rozumné omezení rizik z pohledu bankovního sektoru, dostává to ale do problému mladé rodiny. Těm najednou banky nepůjčí dost peněz.
A tak se stalo, že ačkoli letos klesají průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů, klesá i objem poskytnutých úvěrů. Za prvních deset měsíců letošního roku je objem skoro o 20 % nižší než ve stejném období před rokem. Najednou je logické, že také počet prodaných nemovitostí klesá.
Hypoteční párty skončila
Banky bojují o klienta. Nabízejí akce, slevy a některé i splatnost úvěru 40 let. Ale splácet 40 let není výhra, nýbrž peklo. A tím se obloukem dostávám zpět k vyhlídkám mladých lidí. Většina z nich chce bydlet ve vlastním, ale při běžné ceně pražského bytu kolem 5 milionů potřebuje někde sehnat minimálně milion. To je 24 průměrných pražských platů před zdaněním. A to tito lidé nemají.
Pokud se jedná o mladý pár s průměrnou mzdou, ten by částku mohl ušetřit za čtyři roky. Ale jen za předpokladu, že nebude platit tržní nájemné. Jinými slovy, musí bydlet u rodičů. To je pro většinu lidí nepřijatelné. Nicméně ještě nedávno to normální bylo. Moje rodiče i s dítětem několik let u jejich rodičů bydleli. To samé rodiče mé ženy. Dá se říct, že v této zemi je to tradice, protože bydlení bylo vždy drahé (bytů bylo málo). A co je zajímavé, zatímco dříve byli schopni mladí lidé vychovávat dítě u rodičů v bytě, dnes to nedokáží.
Problém mají lidé, kteří nemají ani průměrné příjmy. Ti by museli bydlet u rodičů hodně dlouho, nebo prostě nemohou bydlet ve městě a musí dojíždět. Na bydlení nárok prostě není.
Tíživé bytové situace využijí socialističtí politici. V Berlíně to už dělají. Přišli s myšlenkou zmrazení nájmů. Berlínské nájmy tak budou kvůli úřednímu zásahu najednou levnější než pražské, ačkoli tam mají několikrát vyšší mzdy. 50metrový byt postavený v roce 2012 má mít maximální nájemné kolem 12 500 Kč. Výsledek je jasný. Do bytů se nebude investovat a bude jich málo.
Problémem mladých není tržní nájemné a tržní ceny bytů, ale levicoví politici. Kvůli nim je vše tak regulované, že není možné stavět dost bytů, aby ceny klesly. Regulace nájemného je jen naivní pseudo řešení, které nové byty nepostaví.
A řešením není ani nemít děti. Řešením je vrátit se do reality a nečekat, že po dokončení školy budu mít hned nový byt, nové auto a dovolenou v Karibiku. Všechno přijde, ale chce to léta šetřit. Jenže školní generace raději stávkuje a protestuje, než šetří.
